各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，各農(nóng)場，市府直屬各單位：
《普寧市“工改工”項目實施管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府十六屆30次常務(wù)會議討論同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
普寧市人民政府
2024年3月14日
普寧市“工改工”項目實施管理辦法
第一章 總則
第一條 制定依據(jù)
為進一步提高土地利用效率，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，助力制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，大力推進“工改工”，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《揭陽市人民政府辦公室關(guān)于深入推進“三舊”改造工作促進節(jié)約集約用地的實施意見》（揭府辦〔2018〕90號）、《揭陽市人民政府關(guān)于印發(fā)推進“工改工”促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實施意見的通知》（揭府規(guī)〔2023〕6號）等文件精神，結(jié)合我市實際，提出如下管理辦法。
第二條 適用范圍
本辦法所稱“工改工”是指在普寧市行政區(qū)域內(nèi)，依據(jù)國土空間規(guī)劃保留現(xiàn)狀工業(yè)（包括工業(yè)、倉儲、物流等）用地性質(zhì)，通過新建、改建、擴建等方式進行提質(zhì)升級改造的存量工業(yè)用地項目，包括村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)和國有低效工業(yè)用地升級改造。
第三條 改造原則
規(guī)劃引領(lǐng)，綜合施策。以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為指引，有效整合規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)、財政、稅收等政策，強化產(chǎn)業(yè)用地資源保障，促進用地升級改造、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
健全機制，分類實施。健全政府引導(dǎo)、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、政策支撐、法治保障的工作機制。職能部門做好全面摸清底數(shù)、科學(xué)制定改造計劃、優(yōu)化升級改造模式、強化激勵約束機制等統(tǒng)籌工作。鼓勵市場主體多形式參與，通過利益激勵與倒逼促改雙向發(fā)力，激活市場主體改造動力，加快推進“工改工”工作。
改革創(chuàng)新，示范帶動。堅持問題導(dǎo)向，瞄準(zhǔn)入庫門檻高、規(guī)劃調(diào)整難、稅費負(fù)擔(dān)重、土地征拆難等問題，運用系統(tǒng)改革思維，加快構(gòu)建開放型、綜合性、多元化的政策體系，積極打造試點示范園區(qū)，形成行之有效、可復(fù)制的改造模式，以點帶面加速推進改造。
第四條 管理機構(gòu)及職能
?。ㄒ唬┦腥嗣裾闪⑵諏幨小肮じ墓ぁ惫ぷ黝I(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市“工改工”領(lǐng)導(dǎo)工作，對“工改工”涉及的重大事項進行決策。
（二）市國土空間規(guī)劃委員會負(fù)責(zé)審議“工改工”涉及的重大問題，并向市人民政府提出審議意見。
（三）市自然資源局是“工改工”業(yè)務(wù)主管部門，負(fù)責(zé)研究和擬定“工改工”實施意見，在職能范圍內(nèi)開展相關(guān)規(guī)劃編制、改造計劃，負(fù)責(zé)“工改工”項目改造方案的審查報批以及用地報批、土地供應(yīng)、確權(quán)、登記等有關(guān)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場街道開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查和“工改工”改造工作。
?。ㄋ模└鬣l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）統(tǒng)籌開展轄區(qū)內(nèi)“工改工”項目改造相關(guān)工作，可根據(jù)工作需要設(shè)立“工改工”改造工作辦公室。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）負(fù)責(zé)指導(dǎo)“工改工”改造主體開展改造意愿摸查及表決、組織基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和公示、公布；負(fù)責(zé)項目推進過程中涉及的拆遷、宣傳發(fā)動、信訪維穩(wěn)等工作；負(fù)責(zé)協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督改造主體開展拆遷補償安置、安全生產(chǎn)、供后監(jiān)管等工作，維護“工改工”項目實施的正常秩序。
?。ㄎ澹┌l(fā)展改革、財政、工業(yè)和信息化、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、交通運輸、公安、人力資源社會保障、衛(wèi)生健康、文廣旅游體育、稅務(wù)、司法、信訪等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好“工改工”相關(guān)工作。
第五條 全流程管理要求
普寧市“工改工”項目實施以“三舊”改造標(biāo)圖入庫圖斑為基礎(chǔ)，以“工改工”改造單元為基本單位，實行“規(guī)劃管理、項目實施、項目監(jiān)管、用地管理”的全流程管理。
第二章 規(guī)劃管理
第六條 總體要求
實施“工改工”項目應(yīng)按規(guī)定標(biāo)圖入庫，根據(jù)國土空間規(guī)劃、現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃作為有序推進的基礎(chǔ)和前提，充分銜接相關(guān)規(guī)劃，保證產(chǎn)業(yè)用地只增不減，高度重視歷史文化保護、樹木資源保護。
項目權(quán)屬人按照相關(guān)規(guī)劃、“三舊”改造標(biāo)圖入庫情況劃定初步改造范圍后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）申請納入年度實施計劃，市自然資源局組織編制“工改工”改造年度實施計劃，報市人民政府批準(zhǔn)。
市自然資源局可根據(jù)“工改工”需要劃定改造單元，組織編制或者修改改造單元范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，納入國土空間基礎(chǔ)信息平臺，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”，作為項目實施的依據(jù)。
第七條 規(guī)劃建設(shè)要求
“工改工”項目改造后容積率原則上不低于2.0（除生產(chǎn)工藝、現(xiàn)狀改造、地塊形態(tài)有特殊要求的項目外，下同）；用于引入符合我市優(yōu)先或重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的，改造后容積率原則上不低于3.0。
項目宗地內(nèi)允許配建不超過總計容建筑面積15%的行政辦公及生活服務(wù)等配套設(shè)施，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā)、設(shè)計、檢測、中試設(shè)施，可在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施之外計算，且計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%。
行政辦公及生活服務(wù)等配套設(shè)施獨立占地建設(shè)的，其用地面積不超過總用地面積的7%。同一土地使用權(quán)人相鄰多宗國有工業(yè)用地可統(tǒng)一規(guī)劃布局、適度集中建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)等配套設(shè)施。
在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許“工改工”項目將原用于生活服務(wù)等的配套設(shè)施，建設(shè)為保障性租賃住房，土地使用性質(zhì)不作變更。
第八條 改造單元詳細(xì)規(guī)劃編制與審批
市自然資源局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）可以根據(jù)“三舊”改造需要劃定改造單元，組織編制或者修改改造單元范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃，并對改造目標(biāo)、改造模式、公共設(shè)施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規(guī)定報市人民政府批準(zhǔn)。
一個改造單元可以包括一個或者兩個以上的“工改工”改造項目。
市自然資源局依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃確定的改造單元總體指標(biāo)等內(nèi)容，可以對改造單元范圍內(nèi)單個地塊的規(guī)劃布局、用地功能、建設(shè)指標(biāo)等方面作出詳細(xì)規(guī)定，報市人民政府批準(zhǔn)。
第九條 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求
“工改工”項目應(yīng)符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。重點引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代輕工紡織、生物醫(yī)藥與健康、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與食品、電子信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)及相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)。
第三章 項目實施及監(jiān)管
第十條 實施方式
（一）改造類型。
“工改工”改造類型包括全面改造、微改造和混合改造三種類型。
1．全面改造，是指以拆除重建方式對現(xiàn)狀工業(yè)用地進行再開發(fā)。
2．微改造，是指維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以整飾修飾、完善公共設(shè)施等方式對現(xiàn)狀工業(yè)用地進行綜合整治，原則上實施改造的總建筑面積占原有總建筑面積的比例不低于5%，且改造工程概算不少于100萬元（不含土地出讓金）。
3．混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。
（二）改造方式。
“工改工”包括政府收儲、自行改造、合作改造等多種模式。
1．政府收儲，是指以政府主導(dǎo)征收農(nóng)村集體土地或收回、收購國有土地使用權(quán)納入土地儲備后進行公開出讓并由受讓人開發(fā)建設(shè)的情形。政府掛賬收儲是指政府與原土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議時（涉及集體土地的，需先由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有），政府暫不支付收儲補償費用，待原土地權(quán)屬人土地完成土地整理工作，并由政府通過公開交易方式出讓土地、收取土地出讓金后，再按照相關(guān)政策及掛賬收儲協(xié)議約定向原土地權(quán)屬人進行補償?shù)恼諆δＪ健?/p>
2．自行改造，是指有合法用地手續(xù)或依據(jù)“三舊”改造政策可完善相關(guān)用地手續(xù)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或原土地使用權(quán)人可根據(jù)改造方案辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后自行改造。
3．合作改造，是指村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺或公共資源交易平臺以公開方式選擇合作單位實施改造；或相鄰宗地使用權(quán)人合作成立項目公司后實施改造。
第十一條 改造主體確認(rèn)
?。ㄒ唬└脑熘黧w。
政府、土地原權(quán)利人（包括土地權(quán)屬人、承租人等）可作為“工改工”項目改造主體；納入“三舊”改造的，也可由其他市場主體作為改造主體。
（二）改造主體確認(rèn)。
改造方案應(yīng)由經(jīng)確認(rèn)的改造主體負(fù)責(zé)組織實施?！肮じ墓ぁ表椖扛脑熘黧w主要通過以下方式確認(rèn)：
1．自行改造的，相關(guān)土地及房屋權(quán)屬證明材料視為改造主體資格確認(rèn)書；經(jīng)原土地權(quán)屬人同意由土地實際使用人實施改造的，相關(guān)合同或協(xié)議視為改造主體資格確認(rèn)書。
2．合作改造的，需要簽訂項目改造協(xié)議，且繳納第一筆履約保證金。
3．國有權(quán)屬存在多個權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體后，形成改造主體。
4．無法將相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體的，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）作為協(xié)商的組織者和協(xié)調(diào)者，組織相關(guān)權(quán)利主體進行協(xié)商，達成一致意見并簽署統(tǒng)一改造協(xié)議后，形成多方聯(lián)合改造主體。
第十二條 改造方案編制與審批
?。ㄒ唬└脑旆桨妇幹?。
“工改工”項目應(yīng)根據(jù)國土空間規(guī)劃、現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在征集改造意愿的基礎(chǔ)上，由市自然資源局組織編制改造方案。
編制內(nèi)容原則上包括用地情況、使用現(xiàn)狀、規(guī)劃情況、改造意愿及改造主體情況、改造類型、發(fā)展定位與目標(biāo)、用地方案、交通影響、環(huán)境影響、歷史文化遺產(chǎn)影響、樹木資源影響、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估及其他與改造項目相關(guān)的專項評估、補償安置方案、擬投入改造資金、資金籌措、開發(fā)時序、改造效益分析、實施監(jiān)管等內(nèi)容。
?。ǘ┓桨笇徟?。
“工改工”項目改造方案由市自然資源局征求相關(guān)職能部門意見，報市國土空間規(guī)劃委員會審議，由市人民政府審批，報揭陽市自然資源局備案。
補償安置方案在改造方案批復(fù)之日起，1年內(nèi)未依法完成相關(guān)權(quán)利主體表決的，改造方案應(yīng)當(dāng)重新報批。
“工改工”項目，涉及完善歷史用地手續(xù)的，由市人民政府按照規(guī)定報揭陽市人民政府進行審批。屬于省、揭陽市、本市重點產(chǎn)業(yè)項目的，按《揭陽市村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造三年總體計劃（2021-2023年）》（揭市自然資發(fā)〔2022〕5號）要求選取的先行試點項目、整體連片改造面積不小于50畝或已納入年度實施計劃等的“工改工”項目，試行“隨報隨審”，加快項目落地實施。
第十三條 簽訂監(jiān)管協(xié)議
除由市人民政府作為改造主體實施的改造項目外，由市人民政府與項目改造主體簽訂實施監(jiān)管協(xié)議（詳見附件），明確具體監(jiān)管措施及項目改造主體責(zé)任。
項目實施監(jiān)管協(xié)議應(yīng)主要明確以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬└脑熘黧w應(yīng)完成拆遷，并按照拆遷補償安置方案履行相關(guān)補償、回遷及過渡期安置的義務(wù)。
?。ǘ╉椖繉嵤┻M度安排及完成時限。
?。ㄈ╇p方約定的其他事項。
第十四條 動態(tài)監(jiān)督管理
加強“工改工”改造事中事后監(jiān)管。依托省“三舊”改造項目監(jiān)管系統(tǒng)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農(nóng)場）要落實部門共同監(jiān)管責(zé)任，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改造單元詳細(xì)規(guī)劃、改造方案以及簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議，對項目實施進展情況進行動態(tài)監(jiān)督管理，并向市自然資源局匯報項目實施進展情況。
第四章 用地管理
第十五條 用地報批
“工改工”項目實施涉及國有土地完善轉(zhuǎn)用、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地、完善土地征收手續(xù)、“三地”及其他用地辦理轉(zhuǎn)用征收審批的，具體參照《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 土地置換
允許符合國土空間規(guī)劃的存量建設(shè)用地通過土地位置調(diào)換等方式進行調(diào)整使用?！肮じ墓ぁ庇玫胤秶鷥?nèi)、外地塊之間土地的置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間的土地置換。涉及上述土地置換的，應(yīng)遵循“面積相等、價值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”的原則。
第十七條 土地供應(yīng)方式
對納入“三舊”改造范圍的“工改工”項目（含“三地”），除屬于政府收儲后按照規(guī)定劃撥或者公開出讓的情形外，可以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。
采用集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地（以下簡稱“集轉(zhuǎn)國”）方式的，可以選擇公開出讓或協(xié)議出讓的方式供地。
采取公開出讓方式的，土地供應(yīng)除正常出讓外，還可采用長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式。
因政府實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需易地搬遷的“工改工”項目，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人重新安排價值相當(dāng)?shù)墓I(yè)用地用于工業(yè)項目建設(shè)，原用地由政府收回。
第十八條 地價計收
采用“集轉(zhuǎn)國”自行改造，符合“三舊”改造政策，辦理協(xié)議出讓的，按新規(guī)劃條件下土地市場評估價的30%計收土地出讓價款。
依法取得的工業(yè)用地改造后提高容積率但不改變土地用途、不延長土地使用年限的，不再增繳土地出讓價款。
“工改工”項目國有建設(shè)用地原始出讓年限不足50年的，土地使用權(quán)人可申請延長土地使用年限至50年；符合“三舊”改造政策的用地，土地使用年限可按規(guī)定重新起算。僅延長土地使用年限的“工改工”項目，需按剩余年限土地市場評估價和延長年限后土地市場評估價差額計收土地出讓價款，符合“三舊”改造政策的用地可按差額的50%計收。
按照“三舊”改造政策完善歷史用地征收手續(xù)，辦理協(xié)議出讓手續(xù)應(yīng)繳納的土地出讓價款按新規(guī)劃條件下的土地市場評估價的30%計收。
原劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳納的土地出讓價款按公開出讓土地市場評估價和國有劃撥土地市場評估價差額計收土地出讓價款，符合“三舊”改造政策的用地可按差額的40%計收。
第十九條 優(yōu)惠措施
?。ㄒ唬┮话悛勓a。
1．加大金融扶持。鼓勵各類金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，完善金融支持“工改工”措施，建立“工改工”項目貸款風(fēng)險補償機制，增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力。對連片“工改工”項目及納入重點項目的“工改工”項目，探索開通綠色金融通道。
2．土地收儲獎補。由政府征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地進行“工改工”的項目，鼓勵采用指標(biāo)折算貨幣的方式落實留用地，采取此方式落實留用地的，留用地指標(biāo)可按實際征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地面積的10%核定。
3．改造建設(shè)補貼?！肮じ墓ぁ备脑祛愋蜑槿娓脑斓模娓脑旖ㄔO(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈用地（容積率原則上在2.0以上，多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不低于4層，帶工業(yè)電梯且符合安全生產(chǎn)和環(huán)境保護要求，行政辦公及生活配套設(shè)施不納入獎勵范圍），在項目完成竣工驗收并達到監(jiān)管協(xié)議相關(guān)約定后，按改造后生產(chǎn)性建筑面積18元/平方米標(biāo)準(zhǔn)給予改造主體一次性補貼，除整體連片改造項目外，單個項目最高不超過100萬元，在2025年10月9日前標(biāo)準(zhǔn)廠房已竣工驗收后獎勵給項目公司。
?。ǘ┨厥猹勓a。
國有低效工業(yè)用地升級改造項目用地指標(biāo)保障。普寧市通過“三舊”改造獲得的獎勵用地指標(biāo)優(yōu)先用于對固定資產(chǎn)投資額1億元（含）以上且投資強度不低于300萬元/畝和地均稅收不低于15萬元/畝的先進制造業(yè)項目。
第二十條 落實區(qū)域評估
對已完成區(qū)域評估的連片改造村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、“工改工”等項目，在符合區(qū)域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產(chǎn)資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害危險性、地震安全性等相關(guān)評估。
第二十一條 專項提留資金及出讓收益分配
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供地后，從土地出讓價款收入中剔除掉該宗用地投入各項的成本費用，并從收益中各按10%計提教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、保障性安居工程資金三項資金，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按相關(guān)文件規(guī)定計提。計提資金需上繳上級的，市財政按規(guī)定上繳，留存本級的，市財政按規(guī)定用途使用。
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“工改工”用地如為新征收的農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有城鎮(zhèn)建設(shè)用地，供地時，按比例按市有關(guān)規(guī)定核算土地出讓純收益分成；屬于補繳土地出讓價款的，按規(guī)定不予收益分配。
第五章 附則
第二十二條 過渡期政策
具有合法用地手續(xù)的改造項目，改造后用于興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)；創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體的規(guī)劃條件的手續(xù)時，按相關(guān)政策規(guī)定辦理。
第二十三條 解釋權(quán)
本辦法由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 有效期
本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期2年。實施期間，如遇與國家、省、揭陽市新出臺的規(guī)定不一致的，按國家、省、揭陽市出臺的規(guī)定執(zhí)行；本辦法未盡事宜，按照國家、省、揭陽市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
附件：“工改工”項目實施監(jiān)管協(xié)議（參考文本）
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